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juin 12, 2024 - 7:00pm
L’immobilier commercial fait à nouveau les gros titres, et c’est mal tombé pour le président Joe Biden. La semaine dernière, le New York Times a signalé que le nombre de bâtiments commerciaux en difficulté augmentait fortement, tandis que les données récentes montrent que les prix ont chuté de 21 % par rapport à leur pic. Tout cela soulève la question : pourquoi la baisse de l’immobilier commercial n’a-t-elle pas créé une crise immobilière ?
La réponse courte est qu’elle aurait dû le faire. Si l’on prend en compte une base ajustée en fonction de l’inflation, l’investissement dans les structures commerciales aux États-Unis est passé de son pic de 200 milliards de dollars en 2022 à 173 milliards de dollars aujourd’hui. En temps normal, cela entraînerait une augmentation du chômage et potentiellement une récession. Pourtant, l’économie américaine reste à plein emploi.
L’explication la plus évidente à cela est la Loi sur la réduction de l’inflation (IRA) de l’administration Biden. Signée en été 2022, la loi mobilise un énorme total de 891 milliards de dollars de dépenses, et a été présentée comme une politique énergétique verte et industrielle. Bien qu’il soit incertain qu’elle réussisse à garantir une transition verte ou une reconstruction de l’industrie américaine, elle a sans aucun doute donné lieu à une explosion dans la construction d’usines.
À la fin de 2022, l’investissement ajusté en fonction de l’inflation dans la construction manufacturière s’élevait à 82 milliards de dollars. Au premier trimestre de 2024, il était passé à 148 milliards de dollars. L’investissement dans les structures commerciales a peut-être chuté de 27 milliards de dollars, mais cela a été largement compensé par une hausse de 66 milliards de dollars dans l’investissement dans la construction manufacturière. Il est probable que l’administration Biden n’ait pas planifié cela : elle a juste eu la chance que l’adoption de l’IRA en 2022 soit arrivée à un moment parfait pour soutenir le marché immobilier commercial bientôt en difficulté aux États-Unis.
Cette manœuvre chanceuse n’a pas seulement soutenu l’emploi américain, elle a également probablement bloqué une autre crise financière majeure. Si le marché de l’immobilier commercial devait exploser, il est probable que les banques et les institutions financières fournissant le crédit en souffriraient. Les sociétés d’investissement et de crédit privées sont particulièrement importantes ici, car elles ont comblé le vide en s’engageant dans des prêts risqués maintenant que les banques ont été interdites de le faire en raison des réglementations post-2008.
L’IRA de Biden maintient le secteur de la construction commerciale à flot, ce qui permet aux banques de continuer à pratiquer une stratégie de prolongation et de simulation vis-à-vis de leurs prêts immobiliers qui prennent l’eau. Tous les quelques mois, nous entendons parler d’une autre banque en grande difficulté. En février, par exemple, la New York Community Bancorp a annoncé une perte de 252 millions de dollars, entraînant une baisse de 38 % de son cours d’action. La seule raison pour laquelle des cas comme celui-ci ne créent pas de panique sur le marché est que l’ensemble du marché est soutenu par des dépenses gouvernementales massives.
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